В Марте 2020 года оценщики ООО "НЭОО "Эксперт" провели оценку крупного ресторана расположенного на первой линии г. Севастополя ,для решения имущественных споров.
Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.
Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.
Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.
Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.
Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.
Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.
Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.
Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.
Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов.
Методы оценки: как могут считать стоимость
Согласно ФСО 1, оценщики могут использовать три метода расчета — сравнительный, доходный и затратный.
Сравнительный метод
Основной тезис метода в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен:
🔺 Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с аналогичными.
🔺 Скорректировать значение единиц оценки, в зависимости от характеристик объекта сравнения и аналогов.
🔺 Согласовать результаты корректирования.
В зависимости от целей анализа, может быть использован разный период времени, в течение которого продавались объекты. В любом случае оценщик отбирает практически аналогичную недвижимость. Например, если ему предстоит оценить трехкомнатную квартиру в центре без балкона — трешки в центре. Затем проводит сравнительный анализ отобранных и оцениваемого объекта недвижимости, корректирует цены и находит средний показатель.
Этот метод требует изучения большого объема информации и расчетов, но позволяет определить стоимость как можно точнее. Например, при расчете рыночной стоимости объекта в центре города оценщик изучает многочисленные аналоги в центре.
Доходный метод
Суть доходного метода заключается в следующем. Стоимость недвижимости на момент оценки определяют как источник будущих доходов. То есть оценщик определяет потенциальную прибыль объекта с момента оценки до завершения эксплуатации.
При применении метода учитывают риски, характерные для имущества региона. Например, это могут быть повреждения в результате землетрясений на Дальнем Востоке.
Доходный метод используют при оценке рыночной ценности, а также в инвестиционной деятельности. Он соответствует ключевой идее инвестиций: нет смысла платить за недвижимость больше, чем она может принести прибыли.
Затратный метод
Главная мысль проста: объект недвижимости не может стоить больше, чем сумма, которую придется потратить на его строительство сейчас.
Этот метод используют, когда нужно оценить объекты недвижимости без отрыва от земельных участков, на которых они расположены. При затратном методе оценщик учитывает в числе других параметров и стоимость надела.
При применении затратного метода эксперт действует так:
🔸 Оценивает рыночную стоимость земельного участка.
🔸 Определяет восстановительную стоимость здания, в том числе размер предпринимательской прибыли.
🔸 Оценивает выявленные виды износа.
🔸 Рассчитывает итоговую стоимость объекта. Для этого корректирует восстановительную стоимость на износ и добавляет стоимость земельного участка.
Самая точная цифра получается, когда оценщик использует сразу три метода и принимает во внимание результаты всех полученных расчетов. Если перед специалистом стоит необычная цель, он может использовать и другие методы оценки, например, ипотечно-инвестиционный анализ.
Для чего нужна оценка коммерческой недвижимости
- Для определения кредитоспособности. В том случае, если помещение находится в собственности у предполагаемого заемщика, проводится экспертиза его платежеспособности. Как раз таки сумма, сроки погашения и процентная ставка могут зависеть от тех данных, что предоставит оценщик в ходе своего «расследования». Учитываются: ликвидность, возможные издержки при реализации объектов, срок экспозиции, роль и место активов в деятельности клиента.
- Для привлечения инвестиций. Чтобы определить рентабельность своего вклада, инвестор определяет текущую рыночную стоимость помещения под офис и степень риска. Оценщик сможет наиболее точно проанализировать привлекательность инвестиций на фоне всех возможных рисков.
- Для страхования недвижимого имущества. Чтобы определить стоимость возмещения в случае наступления страхового случая, прописанного в договоре. Сумма, определяемая оценщиком, имеет наиважнейшее решения и прописывается в договоре, в последствии она играет решающую роль при возникновении споров со страховой организацией.
- Для целей налогообложения. Проводится для оптимизаций баз предприятия, облагаемых налогом. Это самый простой и действенный способ на данный момент.
- Для постановки на баланс фирмы. Актуально в том случае, если данное недвижимое имущество передано в собственность по договорам безвозмездной передачи. Оценка проводится также при снятии недвижимости с баланса, с целью отчуждения.
- Для внесения в уставной капитал. Начальный капитал ООО, ОАО, ЗАО может складываться также в виде движимого и недвижимого имущества, имеющего денежную оценку. Если все учредители согласны с таким решением.
- Для совершения сделок купли-продажи. Оценщик объективно сделает анализ помещения и обоснует, почему продавец выставляет именно такую цену, что в дальнейшем поможет избежать конфликтных ситуаций с покупателем.
- Для решения имущественных споров. К этой категории относятся споры, связанные с необходимостью доказывать свои имущественные права на данный вид недвижимого имущества. Такие вопросы решаются в судебном порядке с обязательным приглашением специалиста по оценке. Этот способ позволяет более цивилизованно подойти к разделу имущества.
Фото: ya.ru
независимая оценка, оценка, оценка ресторана, оценка бизнеса, оценка гостиницы, оценка бизнеса симферополь, независимая оценка бизнеса, независимая оценка ресторана, независимая оценка крыму, независимая оценка ресторана, оценка ресторана по всей россии