В 2019 году в России принято множество поправок в действующее законодательство и новые нормативно-правовые акты в жилищном законодательстве.
В январе 2019 года вступили в силу сразу два постановления Правительства РФ, которые касаются выбора или назначения организации для управления многоквартирным домом: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616. ПП РФ № 1541 определило новые правила проведения открытого конкурса по отбору УО для управления домом: в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления; при отборе компании не учитывается стоимость дополнительных работ и услуг по ремонту и содержанию общего имущества:
Фото: ya.ru
есть только один основной перечень работ и услуг, который утверждает организатор конкурса; победителем конкурса признаётся компания, предложившая выполнить указанный перечень за наименьший размер платы; Участники конкурса при этом с 1 января 2019 года должны отвечать двум новым требованиям: не иметь подтверждённой задолженности перед РСО и задолженности по уплате административных штрафов за нарушения в сфере управления МКД. ПП РФ № 1616 изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников: УО назначает орган местного самоуправления, выбирая её из составленного перечня. Компании, чтобы попасть в такой перечень, нужно подать в муниципалитет соответствующую заявку или же принять в 2019 году участие в любом открытом конкурсе по выбору управляющей организации.
Несколько изменений в 2019 году коснулись лицензионных требований к УО, штрафов за их нарушение и полномочий органов ГЖИ наказывать управляющие организации за нарушения. С 1 марта 2019 года все управляющие организации должны иметь свою аварийно-диспетчерскую службу, и АДС обязана работать в соответствии с жёсткими требованиями ПП РФ № 416 в редакции ПП РФ № 331. Несоответствие требований работы АДС нормам законодательства признаётся грубым нарушением лицензионных требований согласно ПП РФ № 1090, за которые с 29 марта введено отдельное административное наказание. Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ ввёл в ст. 14.1.3 КоАП РФ часть 3. Согласно новой норме за грубое нарушение лицензионных требований предусмотрены штрафы: для должностных лиц – от 100 тысяч до 250 тысяч рублей или дисквалификация на срок до трёх лет; для юридических лиц – от 300 тысяч до 350 тысяч рублей.
О новых полномочиях органа ГЖН согласно Федеральному закону от 18.07.2019 № 180-ФЗ: с 29 июля 2019 года ведомство имеет право налагать административные штрафы на управляющие организации и их должностных лиц за отсутствующие или находящиеся в плохом состоянии пандусы и перила в многоквартирных домах.
С 1 июля 2019 года управляющие организации в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе встали в один ряд с УО других регионов России в вопросе обязательного размещения в ГИС ЖКХ информации согласно № 74/114/пр. Ранее организации, осуществляющие деятельность на территориях городов федерального значения, могли этого не делать. В случае, если УО не начала размещать сведения в системе с 1 июля, её могут привлечь к административной ответственности по ч.ч. 1, 4 ст. 13.19.1, а также по ст. 13.19.2 КоАП РФ, что прописано в Федеральном законе от 21.07.2014 № 263-ФЗ.
Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Документ, который не только утвердил типовую форму прямого договора собственников в РСО, но и регламентировал порядок информационного взаимодействия при таком договоре между поставщиком услуг и управляющей организацией: Новое постановление при прямом договоре: регулирует сроки и состав информации, которую УО должна передать в РСО после заключения такого договора; уточняет правила обмена показаниями индивидуальных приборов учёта между УО и РСО; прописывает правила приёма жалоб на качество КУ и перерасчёта платы при оказании некачественных услуг; фиксирует правила взаимоотношений УО с регоператором по обращению с ТКО; вносит уточнения и дополнения в права и обязанности исполнителей КУ.
В марте 2019 года вступил в законную силу новый Приказ Минстроя РФ – №44/пр, корректирующий правила проведения собрания собственников в МКД. Помимо новых требований к Протоколу собрания, ведомственный документ определил сроки и порядок передачи решений собрания в органы Госжилнадзора.
Отопление
Начался отопительный сезон, а многие люди мерзнут в квартирах. Нужно ли платить за тепло, если дома холодно?
Например, люди остаются вообще без тепла более чем на сутки, они должны платить за этот день? В таких случаях жильцы имеют права на пересчет. Если это авария, в результате которой пострадал весь дом, то перерасчет должен быть автоматически. Если это касается части дома, что-то, к примеру, произошло по отдельным стоякам, то граждане должны подать заявки в управляющую или ресурсоснабжающую организацию и потребовать пересчитать за это время плату за тепло. Если в платежке это не отразилось, то следует с жалобой обращаться в жилищную инспекцию.
Запомните: нормой считается, если температура в квартире не ниже 18 градусов. В угловых комнатах - не ниже 22 градусов. Если холоднее, то требуйте перерасчета. Только для начала Вы должны составить акт и обратиться в аварийно-диспетчерскую службу. Выражаясь юридическим языком, факт обращения - это начало периода некачественного предоставления услуг. Приходит аварийно-диспетчерская служба, вместе с вами замеряет температуру. Если не дождались визита, замерили сами. Поставили табуретку на середину комнаты, на нее - градусник и при двух свидетелях (это могут быть соседи) составили акт. Направили его в управляющую компанию. Если управдом не реагирует, то в жилищную инспекцию.
Верховный Суд неожиданно оставил в силе постановление нижестоящей инстанции о том, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен оплачивать поставленную ему теплоэнергию по показаниям "своего" счетчика, даже если МКД не оборудован общедомовым (определение Верховного Суда РФ от 22 октября 2019 г. № 309-ЭС19-18164).
Взыскание задолженности за капремонт с собственника.
Мы уже рассказывали об обязанности собственников встроенных и пристроенных помещений участвовать в расходах на содержание и ремонт общедомового имущества. Однако из этого общего правила бывают и исключения. Пример – дело № А23-912/2018. Собственник обратил внимание суда на то, что инженерные системы его нежилых помещений самостоятельны и независимы от инженерных систем жилой части дома, договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены им самостоятельно.
Таким образом, по мнению ответчика, его нежилые помещения представляют конструктивно изолированный, самостоятельный объект, имеющий обособленные входы-выходы с улицы и не имеющий в своих пределах функциональных частей, предназначенных для обслуживания нужд МКД.
Двадцатый арбитражный апелляционный суд согласился с собственником, указав, что суд первой инстанции не принял во внимание важные обстоятельства и назначалась судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам эксперта, неотъемлемой частью МКД дома являются только встроенные помещения общей площадью 440 кв.м. Эти помещения конструктивно связаны с МКД, и их эксплуатация влияет на общее техническое состояние дома.
В свою очередь, пристроенные нежилые помещения общей площадью 2300 кв.м. являются самостоятельной частью, они могут быть демонтированы без ущерба строительным конструкциям жилого дома. При соблюдении норм эксплуатации, использование спорных нежилых пристроенных помещений не влияет на конструктивную целостность и общее техническое состояние строительных конструкций. Кровля пристроенных помещений не связана с кровлей и строительными конструкциями стен жилого дома.
Инженерные сети тоже являются обособленными и не влияют на общий объем потребления ресурсов МКД.
Таким образом, при эксплуатации нежилых помещений только небольшая их часть площадью 440 кв. м. является его конструктивной неотъемлемой частью.
Суд отменил решение суда первой инстанции, вынес новое решение о частичном удовлетворении заявленных требований, посчитав, что требования регионального оператора в отношении почти 800 тыс. руб. являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Арбитражный суд Центрального округа оставил кассационную жалобу регионального оператора без удовлетворения. Определением Верховного Суда РФ от 18 ноября 2019 г. N 310-ЭС19-20207 данное решение также оставлено без изменения.
19 ноября, Госдума приняла в третьем чтении законопроект об уведомлении товариществами собственников жилья и кооперативами о своей деятельности по управлению многоквартирными домами.
На одобрение в Совет Федерации РФ теперь поступят поправки в ст. 20 Жилищного кодекса РФ (про жилищный надзор), ст. 110 и 135 Жилищного кодекса РФ (про кооперативы и ТСЖ соответственно).
В ст. 20 уточнено основание для включения плановой проверки в ежегодный план. Теперь это «истечение 1 года со дня начала осуществления ТСЖ или кооперативом деятельности по управлению МКД в соответствии с представленным в орган государственного жилищного надзора уведомлением о начале осуществления указанной деятельности». Ранее в пункте предусматривалось уведомление управляющими организациями, теперь они исключены из нормы, так как за ними осуществляется лицензионный контроль.
Саму обязанность по уведомлению жилищных инспекций прописали в нормах, регламентирующих правовой статус товариществ и кооперативов.
Так, статья 110 раньше предусматривала уведомление органа жилищного надзора о выборе способа управления МКД жилищным кооперативом (в течение 5 рабочих дней со дня решения ИФНС о государственной регистрации юридического лица). Теперь жилищную инспекцию надо уведомить также о начале фактического осуществления деятельности по управлению МКД.
В этой же статье пункты 6.1 и 6.2: если кооператив заключает договор управления МКД с управляющей организацией, то он также должен в течение 5 рабочих дней с момента заключения договора сообщить об этом в инспекцию. Если договор управления расторгается, то кооперативу в тот же срок надо уведомить орган жилищного надзора о заключении договора управления с другой управляющей компанией или о начале управления домом непосредственно самим кооперативом.
Аналогичные поправки вносятся и в ст. 135: она также дополнена обязанностью сообщать в ГЖИ не только о выборе способа управления в виде ТСЖ, но и о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, а также о заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, а в случае его расторжения – о заключении договора с новой компанией или об управлении домом самим товариществом, без привлечения УК,
О рекламе
Верховный суд РФ определил, что размещение рекламной конструкции на фасаде МКД нужно согласовывать с собственниками даже в том случае, если она располагается на пристройке к дом.
Управляющие организации в силу норм действующего жилищного законодательства обязаны раскрывать информацию, в том, числе на информационных стендах, расположенных, чаще всего, около входных дверей в подъезды многоквартирных домов. по своему назначению информационные доски на входах (на первых этажах) в подъезды являются обязательными для организации осуществляющих управление многоквартирными домами и не являются рекламными конструкциями.
Штрафы за неправильное начисление платы за жилищно-коммунальные услуги
Федеральным законом от 31.12.2017г. №485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» определены порядок получения и размер штрафов за неправильное начисление платы за жилищно-коммунальные услуги.
Определены штрафы за неправильное начисление платы за ЖКУ
Вышеуказанные изменения начали свое действие с 01 января 2018 года и указаны в пунктаx 11-13 статьи 156 и пунктаx 6-7 статьи 157 Жилищного кодекса РФ.
Теперь у собственника или нанимателя помещения есть возможность получить некоторую компенсацию платы, при выявлении нарушения порядка расчета размера платы за содержание жилого помещения или коммунальные услуги, повлекшим необоснованное увеличение размера такой платы.
Что касается платы за жилое помещение, то управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив при выявлении нарушения обязаны уплатить собственнику или нанимателю помещения в многоквартирном доме штраф в размере 50% от суммы превышения платы.
Если собственник или наниматель помещения выявил нарушение при расчете размера платы за содержание жилья или коммунальные услуги, ему необходимо письменно обратиться в обслуживающую его дом организацию или к лицу, которое предоставляет коммунальные услуги с заявлением о выплате штрафа.
Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный или жилищно-строительный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив или иное лицо, предоставляющее коммунальные услуги, не позднее 30 дней после поступления обращения обязано провести проверку правильности начисления платы и направить ответ либо о выявлении нарушения и выплате штрафа, либо об отсутствии нарушения и отказе в выплате штрафа.
Если нарушение при начислении платы все же будет выявлено, то выплата штрафа производится не позднее 2 месяцев со дня получения обращения от собственника или нанимателя путем снижения платы за жилищно-коммунальные услуги, либо уменьшения суммы задолженности на основании вступившего в законную силу судебного акта.
независимая экспертиза жкх, экспертиза жкх услуг, экспертиза электроэнергии, экспертиза водоотведения, экспертиза газа, экспертиза приборов учета, экспертиза услуг жкх, экспертиза счетчиков по всей России, экспертиза пломб, экспертиза отопления, тепловой расчет, расчет водоотведения, тепловой расчет по всей России, расчет водоотведения по всей России