МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ)
ПИСЬМО
ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПРАВА ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТА); ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПРИОРИТЕТА ПУБЛИЧНОГО И ЧАСТНОГО СЕРВИТУТОВ; ОБ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД; О НЕОБХОДИМОСТИ ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ ОБЩИМ СОБРАНИЕМ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ ДЛЯ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ДОЛЯМИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ; О ТРЕБОВАНИЯХ К ПРЕДЕЛЬНЫМ (МИНИМАЛЬНЫМ ИЛИ МАКСИМАЛЬНЫМ) РАЗМЕРАМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ; О НОРМАТИВНОЙ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КООРДИНАТ ХАРАКТЕРНЫХ ТОЧЕК ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.
9.03.2011 г. № Д23-914
Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу разъяснения некоторых положений земельного законодательства и сообщает следующее.
1. По вопросу обеспечения доступа от земель или земельных участков общего пользования к другим земельным участкам
Согласно п. 4 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка, в случае если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или измененному земельному участку не будет обеспечен в том числе путем установления сервитута.
В соответствии с п. 63 Требований к подготовке межевого плана, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, в случае, если исходный (измененный) земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности или земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо смежный земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к землям (земельным участкам) общего пользования, находится в государственной или муниципальной собственности, сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования в межевой план вносятся на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (утвержденных в установленном порядке схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий, проектов границ земельных участков, актов об установлении сервитутов и т.п.). Копии таких документов, заверенные кадастровым инженером, включаются в приложение к межевому плану.
На основании п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком, то есть установления сервитута.
Статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления как частного, так и публичного сервитута.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации).
Публичный сервитут устанавливается в том числе для прохода или проезда через земельный участок (пп. 1 п. 3 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации).
2. По вопросу, связанному с определением приоритета публичного и частного сервитутов
В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета при проверке представленных для осуществления кадастрового учета документов устанавливает факт обеспечения образуемого или изменяемого земельного участка доступом (проходом или проездом от земельных участков общего пользования), но не предъявляет требования к выбранному способу обеспечения такого доступа.
3. По вопросу, связанному с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Условия и порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд устанавливаются ст. ст. 279 – 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 49, 55, 57, 63 Земельного кодекса Российской Федерации.
Уполномоченный орган, порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, согласно пп. 2 п. 2 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяются земельным законодательством. Решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается уполномоченным органом того публично-правового образования, для нужд которого производится изъятие.
Изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в исключительных случаях, в том числе связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
объектов федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объектов транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий;
объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации).
4. По вопросу, связанному с получением соглашения об образовании земельных участков
К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также ст. ст. 13 и 14 указанного Федерального закона.
Статья 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. Так, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок. Принятое решение оформляется протоколом.
5. О требованиях к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков
Несоответствие размера образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков, установленным в соответствии с земельным законодательством, согласно п. 2 ч. 3 ст. 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», является основанием для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с п. 1 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются (указанные случаи предусмотрены ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации), согласно п. 2 ст. 11.9 Земельного кодекса, определяются в соответствии с Земельным кодексом, другими федеральными законами (например, в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» минимальные размеры образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства).
В соответствии с ч. 8 ст. 38 Закона о кадастре площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Таким образом, площадью многоконтурного земельного участка является сумма площадей всех геометрических фигур, образованных проекцией контуров его границы на горизонтальную плоскость. Соответственно, проверка соблюдения требований к предельным минимальным или максимальным размерам земельных участков осуществляется в отношении указанной суммы площадей.
Необходимо отметить, что с вступлением в силу с 1 марта 2008 г. Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и принятием в его развитие Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, не подлежит применению, как противоречащий действующему законодательству, Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденный Приказом Росземкадастра от 15.06.2001 № П/119, в соответствии с которым при осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурному земельному участку присваивалось наименование «единое землепользование», а входящим в его состав земельным участкам – «обособленные» или «условные» земельные участки.
В соответствии со ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Вопрос, связанный с подготовкой межевого плана
Нормативная точность определения координат характерных точек границ земельных участков зависит от установленного для такого земельного участка целевого назначения и разрешенного использования.
В соответствии с ч. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» требования к точности определения координат характерных точек границ земельных участков устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
В настоящее время указанный проект разрабатывается в Минэкономразвития России. До утверждения требований к точности определения координат характерных точек границ земельных участков применяются Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 (п. 15.2, таблица 1). Таким образом, нормативная точность определения координат характерных точек границ земельных участков должна соответствовать целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка, установленным на день проведения кадастровых работ.
При этом в случае, если в отношении двух смежных земельных участков установлены различные требования к точности определения координат характерных точек границ, местоположение соответствующей части границы (координаты характерных точек границы) между двумя указанными земельными участками должно быть определено с более высокой точностью.
Необходимо отметить, что согласно ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» истечение определенного периода со дня завершения кадастрового учета объекта недвижимости, изменение требований к точности или способам определения подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости сведений об объектах недвижимости либо изменение геодезической или картографической основы государственного кадастра недвижимости, в том числе систем координат, используемых для его ведения, не являются основанием для признания кадастровых сведений об объекте недвижимости неактуальными и (или) подлежащими уточнению.
В соответствии с п. 77 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412, чертеж оформляется в масштабе, обеспечивающем читаемость местоположения характерных точек границ земельных участков.
Чертеж составляется таким образом, чтобы в поле его изображения отображались все образуемые либо уточняемые земельные участки, а также части земельных участков.
Допускается показывать местоположение отдельных характерных точек границ (частей границ) в виде выносок или врезок, оформляемых на отдельных листах в составе чертежа.
Учитывая изложенное, по мнению отдела, для обеспечения читаемости местоположения характерных точек границ земельных участков масштаб, используемый при подготовке выписки из государственного кадастра недвижимости (далее – выписка), при изготовлении чертежа методом копирования изображения выписки может быть изменен.
Заместитель директора
Департамента недвижимости М.В. Бочаров